本标准适用于 校园公共物业服务。以下所称甲方指 ，乙方指受托为甲方提供物业服务的企业，乙方人员指乙方常驻甲方提供物业管理与服务的工作人员。

第一章  管理服务范围及内容

    第一条  本标准规定的物业管理与服务范围（以下称“乙方所负责区域”）涵盖 整个校园，包括教学科研、实验实训、行政办公、附属辅助及生活服务等公共建筑室内物业服务、教工区公共物业服务以及校园环境卫生保洁与垃圾清运等。

    第二条  本标准规定的乙方物业管理与服务内容包括乙方所负责区域楼宇值班保卫、秩序维护、卫生保洁（含除“四害”工作），室内电梯、给排水、强弱电、门窗、课桌椅等设施设备日常维修维护，以及为适应校园公共建筑日常使用与管理需要而提供的各类服务保障与工作便利。

    第三条  本标准中各条款除明确规定由甲方承担的内容之外，均是对乙方工作提出的标准和要求。标准中所称的教室包括教学楼、实验实训楼、行政办公楼等楼宇内所有的教学、实习、培训场所。

第二章  管理服务基本要求

    第四条  乙方签约进场前，必须根据有关法律法规及合同约定，向甲方提交详细的实施方案和服务计划，并在履约过程中根据甲方要求或工作实际适时修改，报甲方备案。

    第五条  乙方应合法用工，根据实际工作需要配备必要的岗位工作人员。值班及巡查岗位工作人员男性不超过55周岁，女性不超过50周岁；卫生保洁人员男性不超过55周岁，女性不超过50周岁（以身份证上出生日期为准）。所有聘用人员均应身体健康，能胜任本职工作，其中驻校项目经理应具有大专以上文化程度和物业管理服务资格证书，3年以上物业管理工作经验，能熟练运用常用的办公软件，有较强的沟通协调能力；值班人员应具有高中以上文化程度，并具有相应的阅读理解与写作能力。

    1．乙方应建立完善的规章制度和组织管理体系，配齐各类管理与服务人员，其中项目经理须有乙方的全权委托授权，常年驻校负责管理与协调工作，并能24小时协助甲方处理突发事件。

    2．乙方所负责区域的实际用工（门卫值班、维修人员、保洁人员）数量不得少于乙方投标书中承诺的用工计划。所有员工均需统一着工装上岗，佩戴能明显识别的工号牌，根据岗位需要合理配备劳动工具与劳保用品。

    3．建立和完善员工档案，全体管理和服务人员必须登记造册（纸质与电子表格），进场前报甲方备案；履约过程中如有人员变动，应于变动后三日内书面通知甲方。

    4．乙方应严格按照“三服务三育人”宗旨要求，熟悉、掌握高校后勤工作的特点和规律，热情周到服务师生，积极主动回应师生需求，切实落实“首问负责制”，属于物业服务范围或能够解答处理的问题，应认真负责地做好服务和答疑工作；不能答复或处理的应及时转交甲方相关部门，不得推诱、扯皮、敷衍或隐匿信息。

    5．乙方及其工作人员未经甲方许可，不得以任何理由和形式，收取或变相索取服务对象任何钱物，严禁与师生发生冲突，捡拾到师生遗失物品应及时上交甲方保卫部门或后勤服务集团校园管理中心处理。

    6．乙方在有条件的情况下，可使用机械设备进行路面清扫、保洁，所使用的设备及保洁工具、耗材（如垃圾桶、垃圾袋、笤帚、拖把等）由乙方自行配备。

    7.乙方垃圾清运车辆、保洁车辆及其它需要进入校园的机动车辆与非机动车辆必须按照学校保卫部门的有关规定办理车辆通行许可并服从统一管理。

    8.凡学校组织开展的重大活动及重要接待任务，乙方应积极主动配合，自觉增加人手，强化卫生保洁工作。

    第六条  乙方要加强档案资料管理工作，分类建帐建卡，尤其要做好各类设备设施安全检查、运行维护与维修改造等方面的工作记录，相关原始记录、资料与图纸等应每半年一次整体移交给学校，对于学校相关部门急需的图纸资料等应随时报送。

    第七条  乙方须结合乙方所负责区域的特点，制定相应的应急预案并报学校相关部门审核同意。

第三章  管理服务标准

    第八条  乙方所负责区域的安全管理标准

    1．乙方所聘用的管理与服务人员须具有良好的身体素质和服务意识，具备一定的应急处置能力，能胜任夜间值班工作。

    2．所有楼宇门岗均实行24小时有人值守。门岗管理员要在服务台或指定位置值班，巡查人员应定时全面巡查所负责区域。工作时间不得缺岗、离岗、串岗、娱乐、聊天、睡觉、玩游戏、吃零食等，不得从事任何与工作无关的事情。

    3．门岗管理及安全巡查要求

    （1）非本校师生一律需要登记后方可进入楼宇，发现异常情况要作好记录并及时报告。

    （2）督促师生员工进入楼宇要着装整洁，劝止袒胸赤膊、赤足、穿拖鞋、穿裤衩背心等着装不整人员进入，对违规进入者要作好记录并及时报告。

    （3）劝止师生员工将食品带入楼宇或在楼宇内非吸烟区吸烟，防止人员在楼宇内酗酒、寻衅滋事，对违规者要作好记录并及时报告，情节严重者报请有关部门处理。

    （4）劝止师生员工将宠物带入楼宇，对违规者要作好记录并及时报告。

    （5）劝止在楼宇内大声喧哗吵闹，或未经允许使用音响设备开展文体娱乐活动等行为，对违规者要作好记录并及时报告，情节严重者报请有关部门处理。

    （6）禁止未经允许在楼宇内张贴广告、标语、传单、字画等行为，对违规者要作好记录并及时报告，情节严重者报请有关部门处理。

    （7）禁止在楼宇内及楼宇周边摆摊设点、从事商业经营等行为，对违规者要作好记录并及时报告，情节严重者报请有关部门处理。

    （8）严禁在楼宇内使用电炉、明火、燃放烟花爆竹等行为，对违规者要作好记录并及时报告，情节严重者报请有关部门处理。

    （9）严格按学校规定的作息时间开放、关闭楼宇，开放前不得私自让学生或无关人员入内，关闭后不得让学生或无关人员滞留，并注意做好宣传解释工作。课前20分钟应打开多媒体教室门，教学活动期间楼宇出入口及教室门管理应符合消防安全规定要求。

    （10）教师休息室仅供教师使用，须提供相应的服务（开水供应、卫生清扫、设施维修等），其它人员未经允许不得使用。

    （11）楼宇内发生外来人员造成的各类人身伤害案件，经查证属楼宇管理人员未履行登记、检查、制止和报警职责的，乙方须负主要责任。

    （12）非教学活动期间，原则上仅开放邻近值班室的楼宇出入口（楼宇内自习或滞留学生人数较多，存在安全隐患的情况下例外）；夜间按规定关闭楼宇后，应逐室清查确认无人滞留，检查门窗是否关闭，有无长明灯、长流水等资源浪费现象，是否存在安全隐患等。

    4．设施设备及财产管理要求

    （1）乙方负责所在区域所有设施设备安全管护责任，防止失窃或人为损坏。若楼宇内发生破（踹）门、撬锁入室盗窃案件，或外墙攀爬入室和与内走廊门窗入室盗窃案件，属乙方未能很好履行巡查与安全管理职责，乙方应负全部责任。具体案件责任认定以公安机关现场勘查结论为准。

    （2）安排专人做好楼宇内设施设备日常巡查工作并做好记录。巡查内容包括查看消防器材是否有缺损、垃圾桶内是否有未灭烟头、楼内是否有可疑人员、是否存在水电故障与水电资源浪费现象等，发现问题应妥善处理并及时报告，同时做好记录。

    （3）严格落实教学实验设施设备及行政办公物品出门登记制度，任何人携带疑似公物离开楼宇均须出示有效证明，经检查登记后方可放行。

    （4）严格遵守消防管理规定，消防设施设备每两周应全面检查一次，检查人员应如实记录检查情况并签字备查。应确保楼宇消防通道符合要求，无安全死角。发现过期失效或损坏的消防设施设备，及其它消防安全隐患必须立即以书面形式向甲方报告并及时整改。

    （5）加强多媒体教室教学设备的安全管理，做好钥匙、话筒等物品的保管与登记领用工作，提醒领用人课后及时归还。

    （6）负责楼宇及内部设施物品的管理维护工作，及时发现并制止损坏桌椅、门窗、窗帘、黑板、墙面、投影仪幕布、卫生洁具、照明灯具、开关插座、供电线路、供配电设备、给水管网等行为，防止墙面、桌面、幕布等乱涂乱刻乱画现象，禁止私拉私接电源和私用大功率用电设备等，对违规者要作好记录并及时报告，情节严重者报请有关部门处理。

    （7）每天至少检查一次楼宇内设施设备的完好情况，做好检查记录与报修登记工作，并及时安排维修。

    （8）配合甲方做好公共建筑节能工作，按照甲方相关规定，及时发现并处理“长明灯、长流水”，根据实际需要开启和关闭分层分路电源，尤其要做好午间、双休日、节假日、寒暑假等期间的节电管理，杜绝浪费。甲乙方可另行签订公共楼宇水电耗用目标管理协议。

    第九条  乙方所负责区域的保洁服务标准

    1．楼宇周边清扫和保洁。楼宇周边卫生须达到“六不”、“六净”标准，即不见明显积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、垃圾桶和果皮箱净。楼宇外墙、门柱清洁，无任何张贴物。

    2．室内卫生保洁工作。每天上下午的上课或上班前均须完成区域内全面清扫与垃圾收集清运工作，其它时段合理安排常规保洁，做到全时段无痰迹、无垃圾、无积水，墙壁瓷砖、门、窗台、玻璃洁净无污渍，墙面、天花板、灯具、电扇、线路桥架等无蜘蛛网、无积尘。

    3．楼宇走廊地面及教室内每天上午、下午各拖一次，并安排服务人员巡回保洁，做到地面光亮和“六无”，即无垃圾、无杂物、无积尘、无烟头、无痰迹、无拖布痕迹，雨天地面水渍应及时拖净。

    4．教室课桌椅、讲台每天擦拭一次，门窗、玻璃及窗台每周擦拭一次，保证表面干净无污迹、无张贴物，桌斗内无杂物，黑板面干净，板槽内无粉尘，黑板周围整洁。不得用拖布、扫帚等工具清洁黑板或桌椅。

    5．教室内电扇扇叶、照明灯具每年7-8月份全面擦拭一次，并做好日常保洁工作，做到表面干净、无蜘蛛网、无积尘等。

    6．楼梯要始终保持干净，无痰迹，无卫生死角。楼梯扶手及栏杆每天上、下午各擦拭一次，保证清洁、无积尘、无污迹、无张贴物等。

    7．根据楼宇功能及实际使用情况，每层配置2—3个垃圾容器（配置数量不足的由乙方负责配齐），各类垃圾均须袋装化，垃圾容器保洁要做到外表无污迹、无张贴物，内壁干净无水迹。垃圾容器内垃圾量满2/3时即须及时清倒，未满2/3时也须每天清倒一次。严禁保洁人员直接向楼下抛撒或倾倒垃圾或杂物，其它人员有抛撒行为的乙方应及时制止并做好记录。

    8．楼宇内其它公共设施设备均须保持表面干净，目视无灰尘、污迹。教室内粉笔、板擦不足时，乙方须按规定及时领取并补充到位。

    9．公共卫生间保洁要求

    （1）地面干净、整洁、无积水、无积垢；室内无异味；天花板目视无蜘蛛网、无灰尘；门窗无明显污迹、无张贴物；洗手盆、洗手池无积垢、无堵塞；清洗拖布池内无尘泥污渍；墙面、隔板无乱涂乱画痕迹；大小便槽、便斗内无积存、无脏迹；便纸篓须配置垃圾袋，满2/3即须清倒，未满2/3也应每天清倒一次；卫生工具应放在规定位置，摆放整齐；除雨天有飘进雨水情况外，卫生间应常年保持自然通风。

    （2）每周六应对卫生间进行一次消毒杀菌处理，如遇公共卫生事件或特殊情况，应按甲方职能部门要求增加频次。

    （3）发现给水管件损坏、节水设备故障、排水不畅或便槽堵塞等现象，须立即报修处理。

    10．每年4月份、10月份各开展一次全面灭蝇灭坟灭鼠等工作，楼宇内随时保持无蚊蝇飞舞、无蟑螂鼠迹等状态。

    11．开水器保洁：开水器表面无水迹、无污渍，无卫生安全隐患，开水器周边地面无污水、无茶迹、无垃圾杂物。

    12．楼宇屋面与雨棚顶面保洁：每月16日清扫屋面与雨棚顶面1次（遇雨天顺延），同时清理雨水口，确保楼顶屋面洁净、无垃圾，保持屋面排水通畅。

    13．垃圾须按分类处理原则清理处置，定点收存，按规范要求收集转运出校园。

    14．校园路面、广场、绿地及运动场所保洁服务标准：

    ⑴校园各级道路、辅道、楼宇出入口、人行道、硬质铺装广场、各类园林道路等硬化路面须每日全面清扫一次，全天巡回保洁。

    ⑵达到“六不”、“六净”标准，即不见明显积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪，路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

    ⑶每天及时清理所负责区域内非指定张贴处之外的所有乱张贴，要求墙面、门柱、景观桌椅、灯杆、树木2.5M一下等处无任何张贴物及残留。

    ⑷路面每三个月冲洗一次（不得使用自来水），遇突发状况导致路面污染应随时清洗处理。

    ⑸绿地、花坛内应保持无白色垃圾、枯枝落叶、果皮烟头等杂物。

    ⑹景观灯具、音响、喷泉、雕塑等每周清洁一次，要求保持无蛛网、无污渍，发现灯具音响等损坏或故障应随时报修。

    ⑺景观桌椅、花台、健身器械、儿童游乐设施、亭台廊柱等应每日擦抹一遍，保持清洁，无油渍、污渍、水渍等，发现设施损坏应及时报修，存在安全隐患应即处理。

    ⑻运动场、球场等运动场地应安排专人每日循环清扫保洁，保持场地无积尘、无落叶、无垃圾、无污迹，遇重大比赛或大型活动，应配合甲方及时清理与布置场地。

    ⑼遇雨雪等恶劣天气应立即启动应急预案，采取有效措施迅速清扫路面保证安全通行，教学实验楼、行政办公楼、小学幼儿园等楼宇出入口处应铺设防滑地毯，设立警示标志。

   （10）师生活动中心大礼堂、学术报告厅、多功能厅等会议活动场地，应做好日常保洁工作，根据会议或活动要求，配合甲方布置场地搞好卫生（含地面、墙面、座椅等），活动结束后及时清理现场并全面清扫保洁。

    15．校园景观水面保洁服务标准

    ⑴校园水域面积较大，需配置专职人员负责日常管理与保洁工作。保洁人员应擅长游泳，清除水草、蓝藻及水面漂浮物等必须做好充分的安全防护措施。

    ⑵ 每日巡查水面，沿岸清捞水中漂浮物并及时清运到指定地点。

    ⑶蓝藻泛滥季节，应放养合适鱼苗或采用微生物治理方式控制蓝藻生长。

    ⑷每周应安排一次水面漂浮物全面清理工作，检查是否存在污水排放现象，做好污染防治工作，保持水体清洁、无异味。

    17．教工区公共卫生保洁服务标准

    ⑴卫生保洁内容：教工宿舍楼道、雨棚清扫，楼道内杂物清理，楼道墙面张贴物清理，蛛网清扫，楼梯扶手擦抹，楼外滴水坡清扫等。

    ⑵楼道每日清扫一遍，扶手每日擦抹一遍。

    ⑶楼道内无杂物、无污水、无纸屑、无果皮、无烟蒂、无口香糖残留、无人畜粪便，地下排水口无杂物落叶堵塞，扶手无灰尘，墙面无蛛网、无张贴物。

    ⑷发现楼道内照明灯具、开关、线路等损坏情况应及时报修处理。

    ⑸电梯轿箱内外表面无手印、无油渍、无张贴物，电梯门外板无手印、无污渍，电梯踏板边缘无污垢，轿箱内照明通风工作良好，发现异常或故障应及时报修。

    ⑹滴水坡应无破损、无杂物、无污水、无纸屑、无果皮、无烟蒂、无口香糖残留、无人畜粪便、无鼠洞鼠迹等。

    18．垃圾清运服务标准

    ⑴校园垃圾包括：生活垃圾、教学实验实习垃圾、活动布展垃圾、装潢装修垃圾。

    ⑵校园垃圾必须及时收集转运，不得长时间堆放积压。学生宿舍生活垃圾、学生食堂餐厨垃圾、教学实验实习垃圾等从楼宇内清出时起，必须在1小时内转运干净，做到即产即清；其它垃圾必须做到日产日清，垃圾容器填装超过2/3即须清运，不得隔夜留存或落地堆放。

    ⑶教学区域、学生宿舍区域、学生食堂垃圾均须袋装化后每日定时放置于指定位置的垃圾容器内，教工宿舍区及其它区域的散装垃圾应就近置于垃圾容器内。

    ⑷垃圾清运过程中必须做到地面无散落、无渗液，垃圾容器周边无残留、无污水、无污渍。

    ⑸要做好垃圾容器日常清洗保洁工作，保持垃圾容器外壁、檐口、把手、上盖清洁无破损、无污渍，容器内壁上半部干爽、无水渍污迹。对所有可移动的垃圾容器至少每月要安排一次内外彻底清洗消毒处理。

    ⑹枯枝落叶严禁焚烧处理。

第十条  楼宇日常维修管护服务标准

    1．维修管护服务要求

    （1）楼宇入口醒目位置须公布报修电话及联系人姓名，公示维修时限承诺。

    （2）楼宇大厅管理员处应设立固定报修点，24小时受理来人、来电报修（每天上午9：00前、下午15：00前受理网络报修）。

    （3）严格遵守维修时限要求：急修项目（如：自来水设施跑冒滴漏、下水管道堵塞、门锁（含闩、扣等）故障、电源线路和照明设备故障等）接到报修后10分钟内到位，6小时内修复；一般维修项目12小时内修复。

    （4）严格遵守维修全程记录制度。所有维修项目须从接到报修任务(含网上、电话等各种报修方式)开始，对报修项目与内容、报修人与报修方式、登门时间与初检情况、检修概况、检修结果、报修人意见建议等情况全程记录。

    （5）严格遵守维修签单制度。所有维修项目报告单须在维修后第一时间由报修人签字确认本次维修是否及时与维修服务是否满意；无法确定报修人的，由乙方在三个工作日内书面报告甲方，甲方代表签字确认。

    （6）严格遵守维修回访制度：乙方主管或上级领导每周须对上周报修项目的维修情况进行抽样回访，抽样率不得少于20%；并于次周周一将抽查记录送交甲方查验。

    （7）若接到物业使用人的维修投诉，乙方须在维修时限内予以查证、解决，并及时通报甲方物业监管人员。

    （8）做好教室空调使用管理与节能管理等工作。

    （9）负责做好上下水管网（特别是屋面上水管道）冬季防冻工作。

    2．维修管护标准

    （1）按规范要求与设施设备使用规定按时对楼宇及楼宇内设施设备进行常规检查管护，保证设施设备正常运行。

    （2）墙面瓷砖、涂料等装饰材料无起鼓、脱落、破损，地面无破损、起鼓；天花板、吊顶等无松动、破损，发现问题应立即予以维修。

    （3）门窗（含玻璃、门锁等附属配件）无损坏，门窗玻璃应保持完好。

    （4）确保消防设施设备完好、有效。消防设施设备和器材的正常损耗，由乙方在检查发现后的1个工作日内向甲方报告；乙方管理不到位造成设施设备人为损坏的，由乙方及时修复；若发生设备、器材失窃，由乙方在3个工作日内采购补充到位，采购的设备、器材的品牌、规格、型号等须经甲方保卫部门书面确认。

    （5）楼宇内用电设施设备及线路应保持完好（屋面或外墙渗漏引起的供电线路故障，由甲方负责解决，乙方协助），安全指示灯和应急照明灯（含固定、开启和防护附件）无损坏，各类照明灯具、电风扇、节电控制器、插座、开关、配电柜、控制箱等用电设施设备应保持完好。

    （6）各类给水设施设备（包括阀门、管道、楼宇屋面消防水箱及管网部件等）无跑冒滴漏；消防水箱浮球阀等须定期检查，发现问题及时更换；水龙头及水箱应保持完好。

    （7）楼宇内排水管道、大小便器等应保持通畅，无堵塞、外溢现象，如有问题应及时疏通处理。

    （8）防盗设施设备完好，且防护功能正常。

    （9）公共卫生间冲厕水箱、小便器冲水阀等须保持完好，防止“长流水”现象发生。门卫值班及保洁人员若发现异常，须及时报修，乙方应立即安排人员维修。

    （10）教学用品应及时保证供给（粉笔等教学日常损耗品由乙方提供）。

    （11）楼宇内桌、椅、凳、窗帘（含轨道等附属配件）等设施设备应保持完好。

    （12）公共卫生间及盥洗间洗手池、拖把池等设施设备应保持完好。

    （13）楼梯扶手、过道栏杆等应无松动、无缺失。

第四章  处罚规定

    第十一条  乙方须按照甲方制定的管理服务标准提供优质服务。乙方未按要求完成的，甲方可要求乙方限时整改，若乙方按要求整改完成并通过甲方验收，甲方可对乙方免于处罚；如乙方未进行整改或整改不彻底的，甲方可依照本规定对乙方进行处罚。

    第十二条  甲方检查确认乙方违反第四条、第五条、第六条、第七条规定的，除督促乙方纠正外，有权视情节轻重每项每次每处扣罚物业服务费100－1000元。

    第十三条  甲方检查确认违反第五条第2款，每少1人每月扣罚物业服务费1500元。

    第十四条  甲方检查确认乙方违反第三章所列条款的，除督促乙方纠正外，有权视情节轻重每项每次每处扣罚物业服务费50－500元。

    第十五条  甲方检查确认乙方存在规定条款以外的其它违约或失职行为，对使用方造成损失或不良影响的，可视情节轻重每项扣罚物业服务费50-1000元。

    第十六条  因乙方工作失误或管理不到位造成安全责任事故的，甲方有权要求乙方赔偿全部损失，并视情节轻重一次性扣罚物业服务费1万-10万元；情节严重影响恶劣的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同并追究乙方违约责任。

    第十七条  对于乙方未达到本标准要求的管理服务项目，甲方除有权按上述规定扣罚物业服务费外，还可根据《 物业服务质量考核标准及评分细则》予以扣分处罚。

    第十八条  处罚规定中的“每项”是指条款中所列事项之一。

第五章  附则

    第十九条  本标准自发布之日起生效。在甲方有关校园公共物业服务项目的招标过程中，均作为招标文件的必要内容；乙方参与投标，视为完全响应并予认可。

    第二十条  本标准由 后勤服务集团负责解释。